观点 · 商品房预售合同纠纷逾期交房违约责任探析

2019-11-28

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作者:陈珊

商品房买卖合同中,购房者按照合同约定向开发商支付房屋价款的前提下,房开商负有按照约定的交房时间及条件向购房者交付指定房屋的义务,否则应当向购房者承担逾期交房违约责任。

司法实践中,逾期交房违约责任的确认往往涉及交房时间、交房条件及约定违约金调整等重要问题的认定。本文尝试以上述三个方面为切入点,通过典型案例检索及适当理论分析方式探讨逾期交房违约责任问题。

一、交房时间

交房完成后,房开商主要合同义务履行完毕,逾期交房违约责任停止计算,因此,交房时间的确定直接影响到逾期交房违约责任计算期间。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条明确规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。”通常情况下,“收房交钥匙”的行为相对应的法律效果为商品房完成正式交付使用。

二、交房条件

交房条件受两方面制约,一是规范性法律文件对建筑使用条件的强制性要求,二是合同双方对商品房交付标准的特殊约定。《建筑法》第六十一条 1 规定建设工程交付使用应当以竣工验收合格为条件,同时根据《建设工程质量管理条例》第十六条 2 及第四十九条 3 相关要求,建设工程还应当经规划、公安、消防、环保等部门查验并认可使用,方可交付使用。除法定要求外,当事人双方还可以自行约定其他交房条件,以住建部《商品房买卖合同(预售)示范文本》(GF-2014-0171)内容为例,约定交房条件还可以包括取得竣工验收备案表、房屋测绘报告、水电气等配套设施齐全。开发商交付的商品房不满足约定交房条件或法定交房条件的,可能分别产生如下法律效果。

(一)不满足法定交房条件的,购房者收房无效

开发商交付不满足法定条件商品房的,人民法院可能因建设工程涉及公共安全为由,认定开发商未能完全履行交房义务,不论购房者是否收房,逾期交房违约金在案涉房屋满足法定交房条件前不停止计算。

参考案例:贵阳市中级人民法院在贵州俊华置业有限责任公司与彭照勇商品房预售合同纠纷案[案号:(2018)黔01民终2893号]判决书中认为:“双方签订的《商品房买卖合同》中虽未明确将房屋通过消防验收列入交房条件,但法院认为建设工程涉及公众安全,故不但应当符合双方合同约定的交付条件,亦应符合相关法律、法规规定的交付使用条件,因此法院对被告辩称涉案房屋未通过消防验收不影响交付使用的观点不予采纳。”

(二)不满足约定交房条件的,购房者有权选择拒绝收房或带瑕疵收房

1.开发商交付的房屋满足法定交房条件但不满足合同约定条件的,购房者有权拒绝收房。拒绝收房是购房者对其合同权利的正当行使,开发商交房义务因购房者拒收而未能完全履行,购房者可以要求房开商在满足约定的交房条件后再行交房,在此期间逾期交房违约金应持续计算。

2.开发商交付的房屋满足法定交房条件但不满足合同约定条件的,购房者有权带瑕疵收房。带瑕疵收房可能被人民法院视为购房者对房开商瑕疵交房违约行为的豁免,且购房者在收房后不再产生产生房屋延迟受领的违约损失,因此逾期交房违约金可能在房屋实际交付之日起停止计算。

参考案例:贵阳市中级人民法院在汪洋与贵阳新世界房地产有限公司商品房预售合同纠纷案[案号:(2018)黔01民终2279号]判决中认为:“买受人明知商品房达不到双方约定的交房条件而接收房屋的,除买卖双方有特别约定外,视为房屋已实际交付,买受人不得以交付的房屋达不到交房条件为由主张交房后的违约金。”

同时,贵阳市中级人民法院在审理李波、唐于婷与贵阳海明投资建设开发有限公司预售合同纠纷案[案号:(2018)黔01民终7136号]判决书中认为:“本案中,原告在《商品房买卖合同》约定的交房期限后内接收了本案房屋,实际取得并享有了该房屋的占有、使用权及其使用价值,依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外”的规定,在本案双方当事人对于交付使用没有特别约定的情况下,应当视为被告已完成了本案房屋的交付。虽然此时涉案房屋未完全达到合同约定的交付条件,但按照一般生活常理,原告此后并不会再因延迟受领、使用本案房屋产生相应的迟延利益损失。并且,本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》也明确约定逾期交房违约金的计算截止时间为房屋实际交付之日止。因此,原告要求被告在其实际接收房屋后继续承担逾期交房违约责任既不符合本案双方合同的约定,也缺乏相应的法律依据。”

三、约定违约金调整

如商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金标准过低,或限定违约金最高限额的,当事人通常会要求人民法院对违约金标准及限额予以调整。通过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约数额。”可以看出,人民法院调高或调低违约金参考的标准是“实际损失”。在逾期交房违约责任的认定中,实际损失可能参照购房者无法在约定的时间内入住产生的在同地段租住同面积房屋而产生的租金损失确定。

(一)违约金标准调整

根据笔者检索的案例显示,当事人请求人民法院对约定违约金标准进行调整区间在每日已付房款万分之零点五到已付房款万分之三之间的情况较多。针对上述预定违约金标准,贵阳市中级人民法院通过裁判予以调整的情况为:

1. 支持购房者调高每日万分之零点五违约金标准的诉求,调整后的标准参照贵阳市住房和城乡建设局发布的《2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价》确定。参考案例:张洋凡与贵阳宏益房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案二审[案号:(2018)黔01民终6385号]

2. 驳回开发商调低每日万分之一违约金标准的诉求,判决参考标准为贵阳市住房和城乡建设局发布的《2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价》。参考案例:任光照、陈学琼与贵州国电房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷案二审[案号:(2014)筑民一终字第1134号]

3. 驳回开发商调低每日万分之二点五违约金标准的诉求。参考案例:陈少丽、黄宸煜商品房预售合同纠纷案二审[案号:(2018)黔01民终809号]

4. 支持开发商调低每日万分之三违约金标准的诉求,调整后的标准参照贵阳市住房和城乡建设局发布的《2014年贵阳市房屋租赁市场租金指导价》确定。参考案例:贵阳荣达房地产开发有限公司与毛佐军商品房预售合同纠纷案二审[案号:(2018)黔01民终24号]

从上述典型案例裁判情况大致可以看出,贵阳市中级人民法院管辖范围内的商品房预售合同纠纷,逾期交房违约金标准约定在每日已付房款万分之一至万分之二点五区间内的,人民法院对此进行调整的可能性较小,约定违约金标准高于每日万分之三或低于每日万分之一的,人民法院可能相应调低或调高该约定标准。贵阳市中级人民法院关于当地逾期交房违约损害赔偿标准的裁量可能与贵阳市房屋租金水平具有相关性。

(二)违约金最高上限调整

因人民法院对违约金予以调整的关键是“实际损失”,故逾期交房实际损失高于违约金最高上限金额时,人民法院的裁判结果通常不支持违约金最高上限条款的限制效力,仍可能要求房开商按照购房者实际损失承担违约责任。

参考案例:贵阳合纵置业有限公司与杨琴商品房预售合同纠纷案二审[案号:(2018)黔01民终7703号]判决书中,贵阳市中级人民法院不支持违约金最高上限条款的理由是当事人在《商品房买卖合同》第二十九条中约定了补充协议与主合同附条件的优先效力等级:补充协议中不合理地减轻或者免除出卖人承担的责任,仍以主合同为准。该案中补充协议中的最高上限条款属于该种不合理减轻或免除出卖人责任的条款,根据当事人对条款优先效力的约定应当以主合同约定为准,视为没有最高上限条款,按实际损失计算逾期交房违约金。

综上所述,房屋占有转移是认定房屋正式交付的一般标准,但当开发商交付的商品房不满足法定交房条件的,即使购房者已经收房,开发商仍可能被认定为未完全履行交房义务,逾期交房违约责任继续计算。当合同约定的违约金支付标准过高或过低、约定违约金最高限额的,当事人可以在诉讼中申请人民法院进行调整,调整参照的标准一般为“实际损失”。

注释

1 第十六条建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。

2 第四十九条建设工程竣工验收应当具备下列条件:

(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容;

(二)有完整的技术档案和施工管理资料;

(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告;

(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件;

(五)有施工单位签署的工程保修书。

建设工程经验收合格的,方可交付使用。

3 建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织竣工验收。

作者:陈珊 ,贵州君跃律师事务所房建法律业务中心团队成员

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