实务 · 承租人长期拖欠租金时出租人如何自行收回房屋

2020-09-27

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《房屋租赁合同》履行过程中,如发生承租人长期拖欠租金的情况,出租人为维护自身合法权益,可对《房屋租赁合同》进行解除,收回租赁房屋。在承租人拒绝搬离的情况下,出租人可向人民法院提起诉讼,要求其进行搬离。在实践中,部分出租人因采取诉讼方式收回房屋所需花费的时间过长,而不愿意采取该种方式。但若自行收回房屋,在此过程中存在不当行为的情况下,则可能会造成一些不必要的损失。本文就承租人长期拖欠租金时出租人如何自行收回房屋提出建议,以供实务参考。

一、收回租赁房屋方式利弊分析

若采取诉讼方式收回租赁房屋,在出租人取得胜诉承租方仍拒绝履行的情况下,通过申请法院强制执行,将更有利于在收回租赁房屋过程中保障出租人的合法权益,避免因收回房屋造成不必要的损失(如造成承租方财物损坏而被要求赔偿)。但除在向法院起诉后经申请法院裁定先予执行的特殊情况 1 外,该方式所需花费的时间较长(立案7日内 2 +一审6个月内 3 (简易程序3个月内 4 )+二审(如有)3个月内 5 +执行原则上六个月 6 ,此外还可能因过程中的程序及实际情况进一步延长),可能会导致在此期间租赁房屋无法使用而造成损失。

若自行收回房屋,相较诉讼方式而言,能够更高效的达到收回房屋的目的,以尽快将房屋尽快再次投入使用、带来收益。但由于没有法院作为执行主体,在对方不配合的情况下,如在自行搬离过程中造成损害,出租方可能因此被要求承担赔偿责任。另如果承租人对房屋进行了装修,而双方未就装修残值进行评估确认,后期双方也可能因装修残值补偿发生争议,对出租人造成损失,甚至在搬离过程中也可能引发双方间的冲突,从而造成更多不必要的损失。在司法实践中,也有法院支持了上述类似情形下出租人自行搬离对承租人造成损失赔偿的主张。如在重庆市高级人民法院(2017)渝民申1933号《重庆宏路实业有限公司与凌宗祥租赁合同纠纷申请再审民事裁定书》中,重庆市高级人民法院认为:“在双方因搬迁问题发生纠纷后,宏路公司应当通过正常的法律程序寻求解决途径,但宏路公司却擅自将凌宗祥的财产搬离,并将涉案房屋毁损,给凌宗祥造成了损失,一、二审法院认定宏路公司应对此承担侵权赔偿责任并无不当。”

二、自行收回租赁房屋的步骤建议

从上述分析来看,自行收回房屋对于出租人而言存在一定风险。如非必要,条件允许的情况下,建议采取诉讼方式解决争议。确需采取自行收回方式收回的,建议事先谨慎评估可能存在的风险(如是否会与承租人发生冲突、自行搬离是否会导致承租人物品损坏等),在第三方全程记录下(建议可考虑采取公证的方式)函告承租人解除合同、对装修残值进行评估后,再将承租人物品搬离房屋并妥善保管,以尽可能避免造成不必要的损失。具体建议如下:

(一)函告解除合同

根据《合同法》第九十四条第(三)款 7 、第九十六条 8 的规定,当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行,当事人可以解除合同。当事人一方依照上述规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。在承租人长期未缴纳租金的情况下,其已构成严重违约,出租人可按照合同法的上述规定函告对方通知其解除合同。

该函件建议可由出租人签章后通过EMS邮寄及自行送达两种方式分别寄送。其中EMS邮寄后应将寄送单据和送达记录妥善留存,自行送达则应由出租人的授权代表(应出具授权委托书)在第三人的全程记录下(建议可考虑采取公证的方式)送往承租人并由承租人盖章签收(或由承租人法定代表人/授权代表签收)。

需要注意的是,鉴于双方可能就《房屋租赁合同》的履行、解除发生争议并诉至法院,建议出租人在采取上述措施后妥善保留解除《房屋租赁合同》的相关证据材料原件,如催告函件、解除函件、EMS寄送单据、EMS送达记录、承租人签收记录等,否则对于《房屋租赁合同》是否已解除的问题将可能在诉讼过程中发生争议,可能对出租人造成不利。

(二)装修残值评估

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条 9 的规定,因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿。

需要注意的是,具体补偿金额需有相应证据作为支撑。因此,出租人在向承租人发函解除合同后,如承租人同意搬离,则应由双方共同委托评估机构对装修残值进行评估。如承租人不同意搬离或未进行回复,在函件明确的合理期限届满后,可由出租人先行聘请评估机构在第三人的全程见证下(建议可考虑采取公证的方式)对房屋装修残值进行评估,出具评估报告,并妥善保管相关证据材料原件,为可能的诉讼纠纷做好准备,避免由于证据不足对出租人造成不利。

(三)搬离房屋

在上述步骤已完成的情况下,鉴于《房屋租赁合同》已解除,承租人继续占有房屋的行为属于无权占有,根据《物权法》第三十四条 10 的规定,无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。

据此,出租人有权要求承租人进行搬离。如承租人同意搬离,则双方应就房屋内的物品进行清点、对欠缴费用进行结算,并由承租人自行进行搬离。如承租人不同意搬离或未进行回复,在风险可控的情况下(如承租人实际已未使用租赁房屋,仅是将其物品放置在租赁房屋中),则可由出租人在第三人的全程见证下(建议可考虑采取公证的方式)自行收回房屋,并妥善保管房屋内的物品,及时告知承租人。

三、特别说明

需要说明的是,即使在承租人拖欠租金、严重违约的情况下,不必然意味着承租人放弃或丧失了就租赁房屋装修价值要求补偿的权利及对租赁房屋内物品的所有权。而出租人在未与承租人协商一致的情况下自行收回房屋,将可能就装修残值和搬离对承租人造成的损失产生争议,承租人可能就此向出租人主张赔偿。上述路径的设置,是为了尽量避免、减小出租人因收回房屋可能造成的损失,但由于没有法院作为执行主体,在承租人不配合的情况下,上述争议、赔偿、损失仍然可能发生,甚至可能引发双方间的冲突从而造成不必要的损失。因此,如果在承租人装修价值、放置在房屋内的物品价值较大或可能与承租人引发冲突的情况下,建议还是采取诉讼方式收回房屋。此外,除自行收回房屋外,承租人欠付租金、违约金等的问题仍有待解决。建议仍需就此采取诉讼的方式主张权利,要求承租人支付其欠付的租金、违约金等款项。


注 释

1 《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百零六条 人民法院对下列案件,根据当事人的申请,可以裁定先予执行:

(一)追索赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用的;

(二)追索劳动报酬的;

(三)因情况紧急需要先予执行的。

第一百零七条 人民法院裁定先予执行的,应当符合下列条件:

(一)当事人之间权利义务关系明确,不先予执行将严重影响申请人的生活或者生产经营的;

(二)被申请人有履行能力。

人民法院可以责令申请人提供担保,申请人不提供担保的,驳回申请。申请人败诉的,应当赔偿被申请人因先予执行遭受的财产损失。

2 《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百二十三条 人民法院应当保障当事人依照法律规定享有的起诉权利。对符合本法第一百一十九条的起诉,必须受理。符合起诉条件的,应当在七日内立案,并通知当事人;不符合起诉条件的,应当在七日内作出裁定书,不予受理;原告对裁定不服的,可以提起上诉。

3 《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百四十九条 人民法院适用普通程序审理的案件,应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的,由本院院长批准,可以延长六个月;还需要延长的,报请上级人民法院批准。

4 《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百六十一条 人民法院适用简易程序审理案件,应当在立案之日起三个月内审结。

5 《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十六条 人民法院审理对判决的上诉案件,应当在第二审立案之日起三个月内审结。有特殊情况需要延长的,由本院院长批准。

人民法院审理对裁定的上诉案件,应当在第二审立案之日起三十日内作出终审裁定。

6 《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百二十六条 人民法院自收到申请执行书之日起超过六个月未执行的,申请执行人可以向上一级人民法院申请执行。上一级人民法院经审查,可以责令原人民法院在一定期限内执行,也可以决定由本院执行或者指令其他人民法院执行。

7 《中华人民共和国合同法》

第九十四条 【合同的法定解除】有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

8 《中华人民共和国合同法》

第九十六条 【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。

9 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十一条 承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理:

(一)因出租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,应予支持;

(二)因承租人违约导致合同解除,承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的,不予支持。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;

(三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;

(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。

10 《中华人民共和国物权法》

第三十四条 【返还原物权请求权】无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。


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