观点 · 购房人以房屋质量问题主张空置费的实务探析

2021-07-30

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《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释( 2020 修正)》(下称《解释》)第十条规定“交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

若购买的房屋存在质量问题,购房人在向房开商主张履行质量修复责任的同时,可能会同时主张其他损失,而因质量问题导致其无法正常使用房屋产生的房屋空置费就是购房人主张的损失之一。那么,司法实践中是如何对是否存在房屋空置费、房屋空置费的计算标准及房屋空置费的承担主体进行认定的呢?本文通过检索相关司法判例,对于房屋空置费相关的几个实务问题进行了归纳和总结。

一、购房人主张房屋空置费应当以房屋存在质量问题为前提,且该质量问题应严重到影响房屋的正常居住使用

根据“谁主张,谁举证”的基本原则,购房人主张房屋空置费的,应举证证明其所购房屋存在质量问题且该质量问题已经严重到影响房屋正常居住使用。司法实践中,购房人与房开商无法就房屋是否存在质量问题、质量问题的成因等达成一致意见的,通常在人民法院的组织下选择第三方鉴定机构对上述问题进行司法鉴定,即使房屋确实存在质量问题且该质量问题并非购房人原因导致,购房人还需举证证明该质量问题严重到导致其无法正常居住使用,如果房屋只是存在外观、墙面、漏水等质量问题,不存在主体结构、地基基础等影响房屋的安全问题或者其他严重影响正常使用的质量问题的,购房人关于空置费的主张不应予以支持。

如在(2019)浙0206民初2388号案件中,宁波市北仑区人民法院的裁判观点为:根据法律和司法解释的相关规定,商品房买卖中,若出卖人的房屋存在主体结构质量问题,或存在其他质量问题严重影响买受人居住使用的,买受人有权拒绝收房并要求解除合同,若不存在上述问题,仅是一般质量瑕疵的,买受人应当先收房,再由出卖人在房屋保修期内承担保修责任,因房屋维修导致买受人实际损失的,买受人可另行向出卖人主张。本案中,原告若要使其诉请所依据的理由成立,需就涉案房屋存在主体结构质量问题或在被告通知原告方交房时房屋存在质量问题严重影响原告居住使用承担证明责任。原告诉称的房屋部分外墙色差度等问题不属于严重影响买受人使用的质量问题,其也未就涉案房屋是否存在主体结构质量问题申请司法鉴定,亦未提出充分证据证明在2018年6月29日被告通知原告交房时存在前述问题,举证不能的不利后果应由原告方自行承担,原告方诉请被告赔偿涉案房屋因色差度维修所致的物业费、空置费以及购房款利息等损失,依据不足,本院不予支持。

在(2017)苏0113民初1395号案件中,南京市栖霞区人民法院的裁判观点为:关于原告主张的案涉房屋空置费的请求。根据苏交科公司出具的鉴定意见书,案涉房屋的客厅、东卧、西卧及北卧的顶部楼板存在开裂、空鼓及混凝土剥落现象,属于质量缺陷。这些质量缺陷的存在影响到对案涉房屋的正常使用,故在案涉房屋质量缺陷修复前及修复时的相应期间内,因案涉房屋不能正常使用造成案涉房屋空置,由此产生的房屋空置损失,被告应当予以合理赔偿。

在房屋本身确实存在质量问题的情况下,但根据相关证据无法判断该质量问题是否影响房屋正常居住使用的,也可以在人民法院组织下由专业的第三方鉴定机构对该上述问题进行司法鉴定,对质量问题及空置之间的因果关系作出专业判断。

二、房屋空置费一般参考当地的租金标准,根据空置时间、质量修复时间等综合确定

在查明购房人购买的房屋确实存在质量问题且该质量问题影响房屋正常居住使用的情况下,人民法院一般参考房屋所在地同类型、同地段的房屋租赁标准计算房屋空置费,房屋空置时间根据质量问题产生的时间及质量问题修复完成的时间进行确定,购房人应就此承担举证责任,确实无法查明准确的空置时间的,人民法院一般在综合判断购房人提供的证据的基础上行使自由裁量权确定空置时间。

如在(2017)苏0113民初1395号案件中,南京市栖霞区人民法院的裁判观点为:对于被告赔偿损失的空置时间,本院综合考虑被告履行维修义务情况、本案中鉴定评估进行情况以及原被告的相应过错大小,酌定修复前被告赔偿损失的空置时间为1年;对于修复时房屋的空置时间,原被告一致确认为50天,本院予以确认。关于房屋空置损失的标准,可以参考案涉房屋当时的市场租赁价格,根据本院向房地产专业中介机构所作的市场租赁价格询价情况,本院酌定按每月3900元计算。因此,本院确定被告应当赔偿原告案涉房屋的空置损失为53300元。

在(2017)京02民终8154号案件中,北京市第二中级人民法院的裁判观点为:同时谢卿师无法证明其曾向金泰嘉业公司报修且曾在一审庭审中表示涉案房屋仍在出租中,因此,一审法院仅能根据修缮涉案房屋时可能造成的房屋空置时间酌情确定其房屋空置损失。

三、购房人对于损失扩大的部分也应承担相应责任

根据《解释》第十条的规定,出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。房开商在与购房人签订买卖合同时,通常也会在合同中对此进行约定,若房屋出现质量问题后,房开商拒绝或怠于修复的,购房人负有自行修复避免损失进一步扩大的义务,购房人放任该质量问题的产生导致房屋长期空置的,购房人也应对空置损失根据其过错程度承担部分责任。

如在(2014)沪一中民二(民)终字第1422号案件中,上海市第一中级人民法院的裁判观点为:金艺在发现涉案房屋存在质量问题后,亦理应及时采取积极、有效的方式督促加来公司对涉案房屋的质量问题予以整改,以免房屋空置损失进一步扩大,因此,金艺对其在上述时间段无法使用涉案房屋所造成的损失负有次要责任。

在(2013)朝民初字第00872号案件中,北京市朝阳区人民法院的裁判观点为:关于203号房屋空置损失,203号房屋墙体受损后,李×诉至法院并申请对房屋墙体功能与安全性能进行鉴定,保留203号房屋施工现状并无不当,此期间房屋空置损失应由违约方×××装饰公司予以赔偿。就203号房屋墙体功能与安全性能鉴定及修复方案出具后,李×未能及时恢复房屋使用状态,对于房屋空置损失的扩大亦存在一定过错,故亦应分担此期间的房屋空置损失。本院结合203号房屋经济损失评估结论对于上述损失酌情判处。

作者:田宪鹏 , 上海中联(贵阳)律师事务所业务三中心团队负责人

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